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房屋买卖合同约定违约金过高可请求法院减少
来源: 时间:2018-06-27
  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  
  一、原告诉称
  
  原告杜某起诉称:2007年7月10日,我和于某经中介公司居间,签订了《二手房买卖合同》。约定:于某将位于甲市乙区某小区8号楼601号房屋出售给我,房屋总价款为100万元人民币,双方没有按照约定履行合同的,按照相关约定承担违约责任。合同签订后,我按照约定向于某支付了首付款30万元,于某却没有按照约定在收到我收付款时交付房屋。后在中介公司多次催告之下,于某才把房屋钥匙交给了我。我请求法院,根据合同相关约定,于某逾期交付房屋,应向我支付违约金11万元。
  
  二、被告辩称
  
  被告于某答辩称:逾期交付房屋,并没有给杜某带来损失,所以,杜某的请求没有证据。并且,合同约定违约金过高,请求法院驳回杜某的诉请。
  
  三、法院查明
  
  法院经审理后查明:2007年7月10日,杜某、于某、中介三方签订了《二手房买卖合同》。合同对相关条款做了明确约定。合同签订后,杜某按约支付了首付款,于某没有按约定在收到杜某首付款后交付钥匙。后杜某起诉于某逾期交房,按约要支付违约金。
  
  四、法院判决
  
  法院经审理后判决:被告于某支付原告杜某3万元违约金。
  
  五、北京房产纠纷律师靳双权点评
  
  本案涉及到以下法律问题:一是双方在合同中约定的违约金是否过高?二是法院对违约金进行调整是否有法律依据?
  
  1、认定违约金过高的法律依据:最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
  
  2、法院对违约金过高或者过低进行调整的法律依据:《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条:当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。
  
  第二十九条:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
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