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房产专业律师靳双权:被骗后签订的房产抵押合同无效
来源: 房产靳双权 时间:2015-06-26
案件回顾
    张雪系房屋产权证号为334211、119991、227997的所有权人。2004年9月,陈晓英以与张雪母亲合伙投资为由,从张雪母亲处骗取张雪所有的上述三本房屋所有权证书。2005年3月,陈晓英利用张雪的房屋产权证和伪造的张雪身份证、居委会证明等相关材料,冒充张雪向某银行抵押贷款,并以张雪名义在该《抵押贷款合同》上签名。直至同年4月2日,张雪及其母亲从市房屋交易所才得知上述三套房屋产权证已被陈晓英抵押贷款给银行,为此,张雪及其母亲多次向银行反映无果而发生纠纷,要求确认陈晓英与银行签订的《抵押贷款合同》无效,并判令银行、陈晓英将证号为334211、119991、227997的房屋所有权证书返还张雪。  
 
房产专业律师靳双权律师解析:
本案争议焦点是《抵押贷款合同》是否有效,而《抵押贷款合同》是否有效关键在于合同上的签字是否为原告张雪本人所写及事后有无原告张雪的追认授权。为此,我向法院申请要求对本案关键证据抵押贷款合同中“张雪”二字是否为张雪本人签字进行笔迹鉴定,后经鉴定证实不是张雪本人签字。庭审中,被告陈晓英辩称:房产证是原告母亲交给我的,当时他母亲叫我去外面办理原告的身份证,身份证照片也是其母亲提供的,在抵押贷款合同上签字的人也是原告母亲找来的,该抵押贷款是经过原告母亲同意的。被告某银行答辩时认可抵押贷款合同中的签字不是原告所签,但认为其在签订合同时已尽到了合理审查的义务,对假身份证难以辨别出来,其抵押贷款行为并没有过错。
对此,我个人认为:1、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,抵押物必须是抵押人所合法拥有的财产。张雪是产权号为334211、119991、227997的房屋所有权人,被告陈晓英既不是该三套房屋产权证书的所有权人,也未得到张雪的任何授权或追认,因此被告陈晓英无权抵押处分张雪的上述房产权利。2、《贷款通则》规定,贷款人受理抵押借款人申请后,负有核实抵押物的责任。本案中,银行既未认真核实抵押贷款合同上抵押人的签名,也未核实抵押人是否是真正抵押物所有权人,因此,银行在抵押贷款过中未尽合理谨慎审查义务,存在过错。两被告的行为严重侵害了张雪的合法权益,根据《合同法》、《担保法》等法律规定,该《抵押贷款合同》应属无效。
审判结果:
    2005年6月9日,北京市朝阳区人民法院审理后认为,被告陈晓英利用他人冒充原告名义与被告某银行签订的抵押贷款合同,在原告所有的房屋上设置抵押权,事后原告又没有予以追认,该合同内容不是原告的真实意思表示,应认定无效。合同无效后,被告某银行因该合同取得的房屋所有权证应予以返还,判决:被告陈晓英与被告某银行签订的《抵押贷款合同》无效;被告某银行在本判决生效之日起十日内将证号为334211、119991、227997的房屋所有权证书返还张雪。一审判决后,两被告均未上诉,现判决已生效。
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